Forældrekøb

Beskatning af ”forældrekøb”

Reglerne vedr. forældrekøb er blevet ændret, så det ikke længere er så attraktivt ud fra et skattemæssigt synspunkt. Men der kan stadig være flere parametre der gør, at ordningen stadig er attraktiv at anvende.

Forældrekøb, hvor du køber en ejerbolig og lejer den ud til et nærtstående familiemedlem, dækker over udlejning af en bolig, som du ikke selv beboer, til dine eller din ægtefælles bedsteforældre, forældre, børn og børnebørn samt deres ægtefæller.

Beskatningsmuligheder

Udlejning af fast ejendom betragtes som selvstændig virksomhed. Virksomhedens resultat opgøres som lejeindtægter fratrukket driftsudgifter. Du kan vælge mellem tre forskellige metoder:

• Almindelige skatteregler: Overskuddet fra udlejningen bliver beskattet som personlig indkomst, dvs. på samme måde som lønindkomst. Du skal også betale arbejdsmarkedsbidrag. Du kan få fradrag for de renteudgifter, der er knyttet til udlejningen, på samme måde som dine øvrige renteudgifter.
• Kapitalafkastordningen: Veksler en del af virksomhedens overskud fra beskatning som personlig indkomst til kapitalindkomst, som beskattes med en lavere procentsats. Satsen for kapitalafkast har været 0 % i de sidste mange år, hvorfor resultatet bliver den samme beskatning som efter de almindelige regler. Hvis satsen på et tidspunkt bliver hævet, kan kapitalafkastordningen vise sig at være en fordel, da den er nem at håndtere i praksis.
• Virksomhedsordningen: Denne ordning giver nogle skattefordele for erhvervsvirksomheder, men er kun relevant, hvis du driver anden virksomhed udover forældrekøbet. Fx kan du bruge opsparede midler til forældrekøbet, og du har fortsat mulighed for at opspare et eventuelt overskud i ordningen.

Du bestemmer selv, hvilken metode du ønsker at benytte, når du udfylder selvangivelsen (oplysningsskemaet).

Renter

Fra 1. januar 2021 blev det ophævet at man kunne man fratrække renterne i virksomhedens resultat og dermed direkte i den personlige indkomst, men det er afskaffet nu.

I stedet foretages der en beregning (rentekorrektion). Den betyder, at renteudgifterne vedrørende køb af ejendommen bliver fratrukket i kapitalindkomsten. Hvis din eneste virksomhed er et forældrekøb, kan alle renteudgifterne altså ikke længere trækkes fra i din personlige indkomst.

Værdien af rentefradraget falder

Med de nye regler er fradragsværdien af renterne faldet fra ca. 56 % til ca. 33 %, hvis man betaler topskat. Konkret betyder det at hvis der er ex. 40.000 kroner i renter vedrørende forældrekøbet, koster ændringen ca. 9.200 kroner i merskat. Det svarer til 23 % af renteudgifterne på 40.000 kroner

Salg af en forældrekøbslejlighed

Du skal betale skat af fortjenesten, når du sælger en bolig, du ikke selv har boet i. Tab kan du kun trække fra, hvis du har fortjeneste på andre ejendomme. Du kan gemme tab til senere år (kildeartsbegrænset tab). Fortjeneste beskattes som kapitalindkomst. Fortjeneste og tab opgøres som forskellen mellem en reguleret købspris og en reguleret salgspris

Dog er der særlige regler, hvis du har brugt virksomhedsordningen:

• Hvis ejendommen stadig er udlejet, når boligen sælges, indgår fortjenesten i virksomhedens resultat under virksomhedsordningen og beskattes som personlig indkomst (med arbejdsmarkedsbidrag).
• Hvis du har brugt virksomhedsordningen, og udlejningen af ejendommen stopper inden salget, beskattes fortjenesten ved salget som kapitalindkomst.

Særligt vedrørende overdragelse til nærtstående

Sælger du en ejendom til dit barn eller anden nærtstående, skal salgsprisen være markedsprisen ved opgørelsen af fortjenesten ved salget - altså den pris du kan få ved almindeligt salg på boligmarkedet.

Sælger du din ejendom til din nærtstående lavere end markedsprisen, betragtes det som en gave. Din nærtstående (fx barn) skal derfor betale gaveafgift ud over det årlige gaveafgiftsbeløb på forskellen mellem markedsprisen for ejendommen og det beløb, som din nærtstående betaler.

Hvis du skal beskattes af en evt. ejendomsavance, vil du ligeledes blive beskattet af forskellen mellem markedsprisen og den pris, som du har købt ejendommen for, selvom dit barn har givet et lavere beløb end markedsprisen for ejendommen.

Du kan oprette et gældsbrev mellem dig og dit barn på forskellen på de 2 beløb eller lave en kombination af kontantbetaling, gældsbrev og gave til barnet.

Du kan læse mere her: skat.dk

Hvad skal jeg gøre

Har du spørgsmål eller kommentarer? Så skriv til info@rgh.dk eller ring på 5944 6577